Centri Commerciali in Italia: Progetti Futuri e Crescita della Permanenza dei Visitatori

Il mercato dei centri commerciali in Italia sta attraversando una fase di maturità, con nove progetti in cantiere per il periodo 2026-2028. Tra questi, si prevedono quattro nuove aperture in località come Cantù (Co), Torino, Brescia nel 2027 e Messina nel 2028. Inoltre, sono previsti cinque ampliamenti, tra cui quelli di Shopville Le Gru e Romagna Shopping Valley. Se tutti i progetti verranno completati, lo stock totale di centri commerciali aumenterà solo dello 0,4%.

Attualmente, in Italia sono attivi 1.006 centri commerciali, con un incremento dello 0,5% rispetto ai 1.001 del 2025. Nell’ultimo anno, sono stati inaugurati diversi nuovi centri, tra cui il Waterfront Mall di Genova, il Fass Shopping Centre di Elmas, che offre 52.800 mq di superficie lorda affittabile, e la Galleria Porta Vittoria di Milano. Inoltre, l’Iper Tosano di Brescia ha riaperto dopo una significativa riqualificazione. Le chiusure sono rimaste stabili, con un ritmo di 2-4 aperture l’anno e un saldo positivo.

Negli ultimi anni, gli investimenti nel settore si sono concentrati maggiormente sulla riqualificazione delle strutture esistenti piuttosto che su nuove costruzioni. Dal 2021, sono stati effettuati 13 interventi di ampliamento e riapertura. Il tasso di vacancy rimane su livelli fisiologici nei centri premium, variando tra il 3,1% e il 5,2%, mentre raggiunge l’8,3% nei centri provinciali e il 15% nei centri locali analizzati.

Un dato interessante è che il 67% dei centri commerciali in Italia ha più di vent’anni, con un’età media di 24 anni, simile a quella della Germania (64%). Sono stati analizzati anche i bacini di utenza e i tempi di permanenza dei visitatori: i factory outlet attraggono il 70% dei visitatori entro un raggio di 43 km, con una permanenza media di 77 minuti. I centri commerciali, invece, raggiungono la stessa quota entro 17 km, con una permanenza di 56 minuti, mentre i retail park, entro 19 km, registrano visite più mirate della durata di 46 minuti.

Negli ultimi tre anni, la permanenza media dei visitatori è aumentata di 4,5 minuti, con un incremento riscontrato in sette centri su dieci. Mario Resca, presidente di Confimprese, ha dichiarato: «I dati della ricerca Reno confermano che il mercato dei centri commerciali in Italia ha raggiunto una fase di maturità e solidità. In questo contesto, il valore non si misura più nella quantità delle nuove aperture, ma nella capacità di valorizzare il patrimonio esistente. La crescita dei tempi di permanenza, la stabilità dei canoni e i bassi livelli di vacancy nei centri più performanti confermano, inoltre, la centralità dei centri commerciali come luoghi di aggregazione, consumo ed esperienza per milioni di persone».

Gian Enrico Buso, managing partner di Reno, ha aggiunto: «Il retail real estate italiano è un settore maturo e la maturità non rappresenta un limite: è la condizione di un mercato in grado di crescere senza espandersi. Il nostro stock ha la stessa anzianità di quello tedesco, ma in Germania è stato avviato un ampio programma di modernizzazione. La sfida del prossimo decennio non riguarda dove costruire, ma che cosa riqualificare».